日経ビジネスオンライン Special 軽井沢を愛した作家・堀辰雄の終の住まい

知っとく情報コラム1 不動産の評価方法を知って相続増税に備えよう

2015年1月から相続税が増税となる。地価の高い首都圏では申告対象者が増えることが予測されている。我が家はどうなるのだろうか?と不安を感じている人もいるかもしれない。相続する不動産が自宅なら、大幅に節税できる可能性がある。相続の際の不動産の評価方法を知っておきたい。

相続の非課税枠とも言える基礎控除が現行の6割に

相続財産は、預貯金と自宅の不動産。ごく普通の家庭なら、一般的なケースではないだろうか。相続税を計算するときは、相続財産をそれぞれに評価し、その合計額から債務や葬儀費用を引き、さらに基礎控除を引くことができる。マイナスになるなら非課税。超えた分が課税の対象だ。2015年1月以降の相続では、この基礎控除が現行の6割に縮小される。

現在、基礎控除額は「5000万円+1000万円×法定相続人の数」だが、これが「3000万円+600万円×法定相続人の数」になる。例えば父が死亡し、法定相続人が妻と2人の子の合計3人の場合、基礎控除額は4800万円だ。

これまでなら相続税がかからなかった人にも、今後はかかる可能性があるといえる。

不動産は時価より評価が低く 自宅なら特例で節税も

ただし、不動産については節税もできる。

預貯金や投資信託などの金融資産は時価で評価するが、不動産は時価よりも低く評価するからだ。金融資産のように、すぐにはお金に替えられないのがその理由である。相続税がかかるようになるかも…と心配なら、おおまかに不動産の相続税評価額を把握してみてはどうだろう。

不動産は、土地と建物に分けて評価する。土地は、国税庁が公表する路線価をもとに計算するが、路線価は取引価格の8割程度。つまり時価相場の8割程度で評価されると考えていい。建物については、固定資産税評価額(×1倍)が適用される。毎年払う固定資産税の計算のもとになるのが固定資産税評価額だ。建築後、年数を経るほど評価は低くなる。自治体の固定資産課税台帳で確認できる。

さらに戸建ての場合、相続するのが配偶者や同居の親族なら、土地については「小規模宅地等の特例」により80%もの評価減が受けられる。この効果は大きいので、要件を満たすかどうかを確認しておきたい。

対象となるのは、亡くなった人の自宅の土地なら、330㎡までの部分。前述の通り基礎控除は引き下げられるが、「小規模宅地等の特例」が適用される土地の面積については、自宅ならこれまで240㎡までだったものが、2015年1月以降は330㎡まで拡大される。

相続人の要件は、配偶者や同居の親族であること。同居とみなされるには、二世帯住宅の場合は中で行き来ができるのが条件だったが、行き来ができないような完全分離型の二世帯住宅でも、2014年1月から特例の対象になっている。ただし二世帯住宅は区分所有建物の登記がされていると適用部分に制限があるので注意が必要だ。

また、同居していない親族であっても、持ち家がない、亡くなった人に配偶者や同居親族がいないなどいくつかの要件を満たせば、適用となる。

小規模宅地等の特例が使えるならば、相続税は大幅に減額される可能性が高い。不動産の相続税評価額を、おおまかに確認した上で、相続対策を考えたい。

(坂本 綾子=ファイナンシャルプランナー)

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