競争力再生のカギは、オーナーのニーズに対応できる多様な選択肢  三菱地所が提供する中小不動産のバリューアップ

東京都心のオフィスビル空室率は、2015年7月以来、1年にわたって5%を割り込む低水準が続き、賃料は30カ月連続で上昇している(いずれも三鬼商事調べ)。メディアなどでもオフィスビル市況の好調ぶりが盛んに取り沙汰されるが、これらはAグレードと呼ばれる優良ビルが中心だ。都心部で相次いで竣工する大規模再開発ビルの陰で、築年を重ねて競争力を失い、ひっそりとマンションやホテルに建て替えられるオフィスビルも多い。オフィスビルだけではない。築古の賃貸マンションや使わなくなった社宅など、都心部や駅からやや離れた住宅地などに点在するこれらの不動産は、手を加え、姿を変えることで価値を生み、人が集まり、時には周辺を含めたエリアの活性化に寄与することもある。

こうした物件の価値を最大化するにはオーナーの事情や築年、立地などを考慮し、幅広い選択肢から考えておく必要があり、それにはプロの手を借りることも一案だ。大規模開発のイメージが強い三菱地所だが、同社グループは大規模開発だけではなく、下表のようなオーナーのニーズに沿ったきめ細かなソリューションメニューの提供を行っており、街の再生なども手がけてきた実績がある。その中でも特にオーナーの投資を最小化した築古ビルを再生する、資産の有効活用メニューとして注目を集める「Reビル事業」について紹介したい。

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最小限の改修費用で安定収益。業界に先駆け建物リノベーションとマスターリースをワンストップで提供

 「Reビル事業」は、築年数を重ねた古いビルを三菱地所グループが一括賃借し、大部分を同グループの負担でリノベーションして、エンドのテナントに転貸するというもので、パークレックスシリーズで展開している。オーナーにとっては、設備や構造等の改修やデザイン力のあるリノベーション、テナント募集、運営管理をすべて三菱地所グループに委ねた上で、安定収益を得ることができる。さらに一括賃貸期間の終了後は、改修により競争力が向上した状態になった物件が返却されるという大きなメリットもあるため、既に多くのオーナーから高い評価を受けているスキームである。

「Reビル事業」の収入フロー
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築44年のビルが募集開始3カ月で満室稼働へ ザ・パークレックス小網町ビル

 日本橋小網町は、近隣で大規模再開発ビルが次々と立ち上がっているのに対し、今も築年の古い中小規模ビルが建ち並ぶエリアだ。ザ・パークレックス 小網町ビルも築年と規模から競争力に欠ける状態にあり、数年にわたって全フロア空室のままだった。

 オーナーは、最小限の資金調達により、ビルが再生される点などを評価して、「Reビル事業」の提案を実施することとした。

 ビルは「暮らすように働くオフィス空間」をコンセプトに、サンルームやキッチン、リビングなど住宅の要素を取り入れた斬新なデザインを採用。テナントが選択できるスケルトンプランも用意し、実際にテナントとなるITやクリエイティブ関連の企業のニーズも反映した上で、ビル全体を作り上げた。「働きやすい」「コミュニケーションをとりやすい」と評価を受け、募集開始から3カ月で満室稼働を実現した。

リフォーム後の外観(左)、1階はストリーマーコーヒーカンパニーが出店(中)、リフォームを終えた「スケルトンプラン」(右上)とテナントによるC工事後(右下)

無機質な社宅が賑わいを生むマンションに ザ・パークレックス東陽町

 ザ・パークレックス 東陽町は、NTT東日本の社宅だった物件。各戸の面積は約90㎡。広い共用部もある。この社宅特有の余裕ある空間が魅力である一方で、外観と内装は、いかにも社宅然とした無機質なものだった。最寄りの東西線東陽町駅からは徒歩13分。しかもすでに3年間、利用されておらず、このまま賃貸マンションとして市場に出しても、とても借り手がいるとは考えられなかった。

 そこで、子育て世代をターゲットに定め、「子どもと共に成長する住まい」というテーマの下、ゆったりした空間を生かす形でバリューアップを実施した。共用部には親子が楽しめる空間として、ハンモックや卓球台のある「遊ぶラウンジ」、一坪農園を設置した「育てるガーデン」、DIY作業台を置いた「作るアトリエ」の3つを設けた。

 その結果、昔の建物ならではのゆとりと様々な楽しい空間が子育て世代に好評で、集客と申し込みも順調。これだけ古い物件でありながら、賃料も周辺相場並みの金額を確保できている。

リフォーム後の外観(左)、共用部の「遊ぶラウンジ」(中上)、リビングダイニングの改修前(中下)と改修後(右)
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幅広い選択肢の中から最適なソリューションを実現

 当然ながら、前述の通りいつでもリフォームが最適な選択というわけではない。物件の状況によって建て替え、売却はもちろん、共同事業、貸地、暫定利用など選択肢は様々だ。三菱地所グループはオフィスや住宅のほかにも、物流、ホテルや商業、駐車場運営など様々な事業をかかえている。それぞれが、日常的に連携し、情報共有体制も構築しているため、物件ごとに最適な選択肢をワンストップで、スムーズかつスピーディーに実現できるのだ。また、リフォームや建て替えは、完成して終わりではない。相続の発生や企業戦略の見直し、隣地の状況などにより、物件を取り巻く環境が一変することもあるだろう。オーナーのパートナーとして、状況の変化に合わせた最適な提案ができることも、三菱地所グループの強みといえるだろう。

 さらに今春には、幅広い選択肢の中から顧客ニーズに合わせたソリューションを提案すべくソリューション営業グループが拡充され、三菱地所グループ全体の窓口としてハブ機能が一本化された。この機会に、ぜひ一度相談してみてはいかがだろうか。

三菱地所グループの総合力
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