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データサイエンティストに聞く 不動産投資AI&データ活用最前線

「リスクが高そう」「難しそう」「結局、損しそう」など、数多くの人が不動産投資に対して抱くネガティブなイメージ。これは日本の不動産業界が直面している課題に由来するが、独自の流通プラットフォームで不動産の売買を取り扱うGA technologiesは、自社のサービスにおいて、AIを活用し、この課題を解消しているという。不動産取引の透明性と健全性を高める取り組みの内容について、同社のデータサイエンティスト、橋本武彦氏に話を聞いた。

購入者がリスクを把握しにくい
日本の不動産業界の課題とは?

「一般的な消費者にとって、不動産の取引は、そう頻繁に行うものではありません。その一方で不動産業者は毎日取引を行っています。結果、消費者と業者の間に情報の非対称が起こっているのです」と語るのは、橋本武彦氏。AIを活用した中古不動産のポータルサイト「Renosy」の開発・運営や、テクノロジーにより不動産取引を進化させる取り組みで注目を集めるGA technologiesのAI Strategy CenterでGeneral Managerを務めるデータサイエンティストである。

橋本 武彦

HASHIMOTO TAKEHIKO

株式会社GA technologies
AI Strategy Center
General Manager

橋本氏が指摘していることは、不動産が高額な商品である以上は、仕方のないことに聞こえるが、米国では情報の非対称性という問題は日本ほど顕著に表れてはいないという。それはなぜなのだろうか?

「米国では『MLS(Multiple Listing Service)』という不動産情報システムによって、消費者が直接、物件情報にアクセスをすることが可能なので、誰でも各物件の適性価格などを知ることができるからです。しかし、日本では不動産情報のやり取りに、いまだFAXが使われている状況。消費者は業者を通じてしか、物件に関する情報に触れられないのです」

現在、資産運用の手段として、不動産投資の人気が高まっているが、一般的には「リスクが高い」「利益を出すのは難しい」というイメージがぬぐい切れていない。このようなイメージは、インフラ整備の遅れによる情報の不均衡に由来するという。

「現状では、情報が不足しているため、投資する側(=不動産を購入する側)は、判断材料が少ない状態で意思決定をしなければなりません。つまり、物件に付随するリスクをきちんと把握できないまま、購入しなければならないのです。不動産投資には、空室や家賃下落、金利の変動など、様々なリスクが必ず生じます。投資を行うにあたって重要なことは、このようなリスクがあることを認識して、リスクよりメリットが上回るであろう物件を選ぶこと。つまり判断材料をたくさん持って、納得した上で投資を行うことが大切なのです。しかし、現状では情報が少ないため、いわば『思い切り』で購入される方がほとんどだと思います」と橋本氏は話すが、そのような状況では“不動産投資には高いリスクが付きもの”だと思われるのも無理はない。

AI活用が不動産取引の
健全化、透明化に貢献する?

GA technologiesでは、AIを活用し、ここまで紹介してきたような不動産業界の問題を解消する取り組みを行っているが、その中心的な役割を果たすのが、橋本氏が所属しているAI Strategy Centerなのである。

「AIを使って何をしているかというと、不動産の購入を検討されている方が、納得して意思決定できるよう、弊社が扱ってきた物件情報や公的統計など、膨大なファクトデータを解析して、取扱物件のリスクを可視化しています。例えば、対象エリアの空室率や家賃相場、人口推移、さらには物件自体の推定価格などの把握が可能です。これらの情報は、我々の不動産仲介サービスの中でユーザー様に提示して活用している他、情報の一部は、不動産取引ポータルサイト『Renosy』で誰でも閲覧できるようにしています」(橋本氏)

また、AIは物件の仕入れの際にも活用されているという。活用方法について、橋本氏は次のように説明する。

「物件情報は先ほどお話ししたようにFAXなどで送られてきますが、弊社の場合、仕入れ担当1人につき、月に約5,000件ほどの物件情報が集まります。しかし、人がさばける件数には限りがある。さらに、良い物件はすぐに売れてしまいますので、いかに早く優良物件を見つけられるかが重要なのです。そこで、我々のシステムでは、まずFAXなどで送られてくる物件のチラシを画像認識技術で自動的に読み取ります。次に読み取ったデータをAIが解析してスコアリング。仕入れ担当者はスコアの高い優良物件の情報を精査して仕入れ作業を行っているという流れになっています」

このプロセスでは、過去の販売物件が教師データとして使われており、高精度のスコアリングを実現している。

つまり、同社が扱う物件は、優良な物件が優先的に選ばれており、購入を検討する際には、リスク情報もきちんと確認できる。投資を行う側にとってはありがたい限りだ。

“ありそうでなかった”
不動産投資専用アプリで
アフターサポートも

また、不動産業者に対して「購入までは熱心だったのに、購入後は連絡もない」という不満の声がしばしば聞かれるように、アフターサポートが手薄なことも不動産業界の課題の1つ。この点についても、GA technologiesは、テクノロジーを駆使し、対策を講じている。

「不動産はオーナー様にとって長い付き合いになる商品ですので、購入後も責任をもってお手伝いをしていきたいという思いで、運用をサポートするスマホアプリをリリースしています」(橋本氏)

「Renosy Insight」と銘打たれたこのアプリを使うと、売買契約書や重要事項説明書などといった不動産に関する膨大な書類の管理をはじめ、資産状況・入居者状況・契約進捗状況の確認、ローンを繰上返済した場合のシミュレーションなどがスマホ一つで簡単にできる。考え抜かれたUIデザインで、操作性もよく、「見たいときに見たい情報がすぐ見られるので、確定申告の際などにとても助かる」とオーナーの評価も上々のようだ。

橋本氏曰く、不動産は「購入の判断を業者に任せっきりにするのではなく、オーナー自ら、リスクをきちんと理解した上で、判断材料となるデータに基づいて意思決定できれば、比較的、有利な投資商品」なのだという。情報の透明性を高めることで、健全な取引環境を実現しているGA technologiesのサービスを利用すれば、そのメリットが享受できるのはもう、言うまでもないだろう。

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