マンションのリアルな「騰落率、儲かる確率」がわかる不動産情報サイト『住まいサーフィン』が革新的な理由

不動産は人生最大の買い物のひとつ。「いい物件を、なるべくお得に購入したい」と誰もが思うはずだが、過去に販売されたマンションを、独自に調査・分析し、価格の騰落率と価格上昇の割合(儲かる確率)を公開している不動産情報サイトがある。マンションを売る側からすればいわば耳の痛い話ではあるが、その不動産情報サイトとは、スタイルアクトが提供する『住まいサーフィン』だ。とことん購入者目線に徹した同サイトの革新性について、3回シリーズで検証する。

vol2 「適正な新築時価格」「上手な資産活用方法」とは

マンション購入を考えるなら持っておきたい“資産活用”意識

前回の記事では、『住まいサーフィン』が公開している中古マンションの「想定成約中古価格」データについて紹介した。

一般の不動産情報サイトに掲載される価格は、「想定成約中古価格」よりも割高である場合が多いこと、「想定成約中古価格」のほうが、中古マンションの“本当の価値”に限りなく近いということがおわかりいただけたと思う。

ところで、マンション価格は、そもそもどのような要因で決定されるのだろうか?

もちろん、景気やマンションの需給動向に大きく左右されることは言うまでもない。しかし、そうした外部要因や需給の影響を受けても、価格が下がりにくい物件もあれば、ほかのマンション以上に大きく値を下げる物件もある。

前回述べたように、マンションを選ぶ際には、将来の住み替えに備えて「どれだけ資産価値が保てるのか?」という資産性を重視することが大事である。子どもの成長や独立、リタイヤメントといったライフステージの変化とともに、“住むにふさわしい家”の立地や間取りはどんどん変わっていく。新しい家に住み替えるには、住んでいるマンションが価値を保ち、それを売って購入資金に充てられるかどうかが重要になってくるからだ。

では、外部要因の変化や経年劣化にさらされても価値が下がりにくいのは、どのようなマンションだろうか?

『住まいサーフィン』を運営するスタイルアクトによると、一般に「大規模」「タワー」「人気エリア」「希少立地」「不動産市況が穏やかな時期に分譲」といったキーワードに該当する物件は、資産価値が下がりにくく、逆に上がるケースも多いという。

反対に、「中小売主」「小規模」「郊外」「駅遠」といったキーワードに当てはまる物件は、資産価値が下落しやすいとしている。

また、不動産市況が過熱した時期に分譲された物件も資産価値が下落しやすいというイメージがあるかもしれないが、一概にその通りとは言えないケースもある。『住まいサーフィン』では「分譲年別&行政区別 マンション中古騰落率」も公開しているので、「どの年に、どの場所に、マンションを買った人が、実際にどのくらい儲かったか(または損したか)」が読み取れる。

マンションを購入する際には、これらを踏まえて、なるべく資産性を保ちやすい物件を選びたい。

『住まいサーフィン』だからわかる「儲かる確率」や「適正な新築価格」

『住まいサーフィン』に掲載されるマンションの物件情報には、「想定成約中古価格」だけでなく、その物件の資産性を評価する「儲かる確率」というデータも表示されている。

正式には「沖式儲かる確率」という名称で、その名のとおり、スタイルアクトの沖有人社長が独自に考案したものだ。

同社は1993年以降に分譲されたほぼすべてのマンション(約1.8万棟)の属性を調査している。「儲かる確率」は、そこから見えてきた法則性に基づいて、同じ属性のマンションを購入したら何パーセントの確率で含み益が得られる(儲かる)のかを判定したものだ。

マンション利回り(沖式利回り)。マンション収益(家賃相当額+売却時損益額)割る 新築分譲価格 = マンション利回り。
					2%以上:資産性が高い、1%台:平均的、1%未満:資産性は高くない。
					[家賃相当額]その分譲マンションに居住する期待効果を家賃分にして加味。
[売却時損益額]売却時に発生する損益額。新築時価格―売却時価格で算出。

「沖式儲かる確率」は上図のように計算される。実際に儲かることが保証されるものではないが、資産性の判断材料として利用できる。

物件のあるエリアや、駅から徒歩何分か、物件の総戸数、階数、面積、築年数などの7項目に基づき、同じような物件が過去にどれだけ含み益を得たかという実績と照らし合わせて、掲載物件ごとの「儲かる確率」を割り出している。

もちろん、あくまでも過去の実績に基づく判定なので、実際に儲かることが保証されるものではない。しかし、スタイルアクトが行った調査によると、『住まいサーフィン』を参考にしてマンションを購入した会員のうち、新築価格を20%上回る推定含み益を得た人は全体の17%、10%上回った人は21%に上っているという。

【住まいサーフィンの会員の含み益】

プラス20%:17%、プラス10%:21%、プラス5%:17%、新築時と変わらない:28%、マイナスになった:17%

『住まいサーフィン』を閲覧してマンションを購入した人のうち、想定含み益が新築時価格を5%以上、上回った人は全体の55%に上る。

また、『住まいサーフィン』では、新築分譲マンションの物件情報についても、独自の査定に基づいて適正価格を掲載している。

同じエリアに数多くの比較対象物件がある中古マンションと異なり、新築マンションの適正価格を査定するのは難しい。だが、同社は長年のマンション調査で培った計算式をもとに、同じエリアの中古物件が「新築ならいくらで売れるか」を割り戻して適正価格を算出しているという。

割高な物件を買うと、儲かる確率が下がることは言うまでもない。中古だけでなく、新築マンションも“本当の価値”で買えるのなら、将来の住み替えがしやすくなるはずだ。

物件内の部屋ごとのデータが一覧表示されている画面

『住まいサーフィン』の物件詳細画面では、新築マンションの“本当の価値”を算出した「沖式新築時価」と、物件の資産性を評価する「沖式儲かる確率」が一目でわかる。

【マンションの売主ごとの中古騰落率(関東)】

順位、売り主名、平均中古騰落率などのデータが一覧表示されている画面

【マンションの売主ごとの中古騰落率(関西)】

順位、売り主名、平均中古騰落率などのデータが一覧表示されている画面
『住まいサーフィン』では、マンションの売主ごとの中古騰落率(新築時分譲価格と中古価格との差)もランキング形式で紹介している。

お気に入りの物件はマイページに登録して比較検討

ここまで、「儲かる確率」や「適正な新築価格」がどのような指標なのかについては理解できたと思う。では、実際に『住まいサーフィン』を使って、気になった物件をチェックしてみよう。

『住まいサーフィン』の物件詳細画面では、最寄り駅・所在地・竣工年といった基本情報のほか、新築時価や儲かる確率などの価格評価、その物件の売主(デベロッパーなど)の評価といった詳細な情報が確認できる。

また、物件詳細画面には、『住まいサーフィン』の会員による物件評価(ユーザー評価)も掲載されている。これは、住戸設計、住戸環境、使い勝手、共用部分、コストパフォーマンスの5項目に基づき、100点満点で総合評価するものだ。

このほか、気になった物件の資料請求やモデルルームの見学予約まで、画面上で簡単に申し込めるのも便利である。

お気に入りの物件が見つかったら、「マイページに追加する」というボタンをクリックしよう。マイページを開くと、過去に追加した物件の儲かる確率や時価、価格表が一覧表示される。どれがいちばん魅力的な物件なのかを簡単に比較検討できる。じっくり見比べて、納得のいく物件を選びたい。

住まいサーフィン マイページ画面

マイページでは、最大50件まで物件を登録することができる。比較検討はもちろん、こちらからも資料請求やモデルルームの見学予約ができるのもポイントだ。

このほかにも、『住まいサーフィン』にはマンション選びに役立つさまざまな情報やサービスが用意されている。次回は、一般の不動産サイトでは公開していない、不動産業者向けに販売している賃料データなどの特別なレポートの閲覧方法を含めた、『住まいサーフィン』の活用方法について紹介する。

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