日経ビジネス電子版 Special

景気に左右されない強い経営

アフターコロナの安定した収益基盤として土地活用・賃貸経営が再注目

コロナショックによって、本業にマイナス影響を受けた企業は枚挙にいとまがない。
こうした状況を先読みすることは至難だが、安定した収益を生み続ける資産を持っておくことは重要である。
そこで今、「土地活用」「賃貸経営」があらためて注目を集めている。
景気に左右されない強い経営のために、有効な土地活用・賃貸経営を考える。

新型コロナウイルスの感染拡大が収束するにつれ、経済活動も徐々に再開し始めたが、感染拡大前のような状況に戻るにはかなりの時間を要するだろう。

今回のコロナ禍で分かったのは、どの業種・業態の事業が影響を受け、どのようなビジネスモデルがこの状況下でも強かったのかということだ。本業がダメージを受けても、それを少しでも補うだけの第二、第三の収益の柱があれば……。こう頭をよぎった経営者は少なくないはずだ。

安定収益が望める賃貸マンション
民間家賃は一貫して横ばい

“柱”の一つとして真っ先に挙げられるのが、土地活用による不動産経営だ。中でも景気に強く、安定した事業といわれているのが賃貸マンションの経営である。というのも、デフレの状況にあっても家賃はさほど下がらないからだ。2005年以降の三大都市圏の民間家賃の推移を見ると、一貫して横ばいなのが分かる(下グラフ参照)。

では、この先はどうか——。日本の人口は減少傾向にあり、今後は世帯数も漸減していく。ただ、一方では未婚率の上昇に呼応して単身世帯は増えていくため、賃貸住宅の需要拡大は今後も続いていくと見られている。

安定した賃貸住宅経営に大切なことは、目的に応じた土地の活用方法を知ること。土地活用にはさまざまな形態がある。土地だけを貸すのは投資は少なくて済むが、当然、高い収益は上げられない。これに対して、賃貸マンションや賃貸併用住宅、サービス付き高齢者向け住宅などの居住用は継続的な安定収益が、また貸しビルや貸し倉庫、店舗、オフィスも立地次第で高収益が見込める。

最近では、都心に回帰した企業の社宅や独身寮のほか、高齢者向けの施設や住宅も需要が拡大している。実際、医療ケアやリハビリサービスを提供する「介護老人保健施設(老健)」を例に取ると、2007年に3214あった施設は、2017年には4322まで増えている(厚生労働省調べ)。

トレンドを読む企画力や運営力
何よりもパートナー選びが重要

賃貸経営は長期にわたる事業である。だからこそ、家賃や敷金、礼金などの「収入」、ローン返済や修繕費、税金などの「支出」をきちんと見極め、将来まで見通した経営計画を綿密に立てることが成否のカギを握る。

そのうえで、付加価値が持続するような用途や機能の選定が必要となる。これまでと同じく、基礎や構造の耐震性が不可欠なのは言うまでもない。ただ、最近の若い年代においては、ハード面よりむしろソフト面を重視する人が多いという。入居者の興味を引きやすい、入居しても長く住み続けてもらう、つまり高い入居率が長期的に安定した収益を上げる。そのためには徹底した市場調査と企画力も重要だ。

オーナーにとっては、建物自体の耐久性も関心の高いところだ。災害リスクに強い建物の設計・施工だけでなく、老朽化による修繕のコストや手間を軽減するためにも、運営・管理まで含めた信頼の置ける“パートナー”選びが大切になる。

土地活用による建設事例。左は賃貸マンション(髙松建設)、右は社員寮(大成ユーレック)

マンションの部屋を一括で借り上げ、空室リスクや建物メンテナンス、入居トラブル、家賃の滞納といった事態を解消し、安定したマンション経営をサポートする企業、あるいは土地購入から設計・施工、管理・運営までワンストップで一任できる企業グループ、社宅や老健の運営会社までセットアップしてくれる施工会社もある。

時代の先を見据えた土地活用が求められている今こそ、社会トレンドを常に予測し、顧客目線で提案・実行してくれる会社選びが何よりも重要である。

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企画力・運営力がカギ

賃貸経営を成功に導く“パートナー”

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