日経ビジネス電子版 Special

Withコロナ時代こそ不動産投資は確実な一手を

新常態(ニューノーマル)に応える集合住宅を高品質×低コストで実現する

昨今の新型コロナウイルスの流行は、賃貸住宅の経営にも少なからぬ影響を与えている。テレワークの普及によって住宅の遮音性がクローズアップされ、より良質な建物を求める声が高まっている。また、不測の事態を考慮した慎重な事業計画へとシフトしつつある。コンクリート造の建物は様々な面で優位性があるが、コストがかかる。その難点を克服する手段として、いま注目を集めているのが、大成ユーレックの「PC工法」だ。品質の高い建物を低コストで実現し、更に工期の短縮も可能となる。

賃貸住宅の経営環境に変化
経営リスクへの備えを重視

相次ぐ災害や新型コロナウイルスの影響により、経営リスクに対する事業者の目は厳しさを増すばかりだ。その変化は、賃貸住宅の経営においても例外ではないという。

「建物のハードと経営の双方に変化が見られます」(大成ユーレック建設本部開発営業部長の宇都康彦氏)。

ハード面では、地震や火災に強い、頑丈な建物を求める傾向が強まっている。また、新型コロナウイルスの影響で、在宅勤務やテレワークが普及したことにより、書斎スペースを設ける、独身寮にオフィス空間を置く、Wi-Fi等インターネット環境の整備などの新たな潮流が見られる。生活の場であった集合住宅に、仕事の場としての機能を持たせる中で、壁や床の遮音性がこれまで以上に求められているという。

一方、経営面では、「不測の事態に備え、より慎重な事業計画が求められています」(大成ユーレック建設本部営業管理部営業推進室長の齋藤直樹氏)。借入金にレバレッジを利かせる従来の考え方から、借入金を抑え、キャッシュフローの損益分岐点を下げることによって経営リスクへの耐性を高める方向へとシフトしている。

大成ユーレック株式会社 建設本部 開発営業部長 宇都 康彦 氏
大成ユーレック株式会社 建設本部 営業管理部 営業推進室長 齋藤 直樹 氏

地震や火災に強く、高い遮音性と快適な居住空間を生み出すコンクリート造の建物は、こうした問題を解決するための有効な手段となる。しかし、木造や鉄骨造と比べると建設コストが高い。特に個人や中小企業の事業者にとって、少々敷居が高く感じられてきたことも事実だ。

そこでいま、コンクリート造の建物を低コストで建設できる「PC(プレキャスト鉄筋コンクリート)工法」が注目を集めている。コンクリート造の優位性を保ったまま、建設コストを低減できる独自の工法だ。

イニシャルとランニングの両面から
コストを低減するPC工法

PC工法とは、コンクリートの構造部材を工場で一括生産し、建設現場で組立てる建築手法だ。基礎工事と部材の製造を同時に進められるため、工期を大幅に短縮できる。建築確認申請に要する期間も短く、組立て作業も早い。現場で鉄筋を組み、コンクリートを流し込む在来工法と比較して2.5カ月ほど短縮できるという。イニシャルコストは在来工法と比較しても、高いコストパフォーマンスを発揮する。

PC工法では、在来工法に比べて2.5カ月ほど工期を短縮できる
(3階建て、2LDK、15戸、1棟のモデル工程の場合)

PC工法では、窓枠やタイル、配管などを、工場生産の段階でコンクリートと一体化して作り込む。不要な隙間が生じないため、竣工後の漏水やタイル剥離などのリスクが小さい。

また、工場の安定した環境下で製造するコンクリートは、品質が均一で強度が高く、経年劣化によるひび割れがほとんどない。これらにより、竣工後の修復にかかる負担が少なく、メンテナンス費用や火災保険等を含むランニングコストが低減するという。トータル・コストで考えると、木造や鉄骨造と比較しても時間をかけてイニシャルコストを吸収していける形だ。

コンクリート造の建物を低コストで建設できるPC工法。構造部材を工場で一括生産し、建設現場に運んで組立てる。品質が高く、メンテナンス負担も少ない
PC工法で施工した賃貸マンション

それだけではない。建設現場での騒音や振動、粉塵、作業者の数、車両の出入りなどを大幅に減らし、環境への配慮、近隣住民への負担軽減が可能になる。地域との関係を大切にしたい個人事業主や、ブランドイメージを重視する法人事業主などにもメリットは大きい。

大成建設のグループ力で
賃貸経営を総合的に支援

「弊社の強みは、大成建設のグループ力を生かし、ゼネコンとして建築計画から竣工後の賃貸経営コンサルティングまでを総合的にサポートできることです」(齋藤氏)。PC工法の利点を最大限に生かしながら、安全・確実な賃貸経営を実現する提案力には自信がある。

その一例が、施工会社である同社が最長30年一括して建物を借り上げる「U-LETサブリースシステム」だ。2年ごとの見直しで賃料が下がった場合でも下落分の50%を保証する仕組を採用している。

また、長期にわたる建物のライフサイクルの視点に立ち、事業主の個別事情(財務状況・相続事業継承・ライフプランなど)に適した事業方式を専門家と協力して提案するなど、企画提案力のさらなる強化にも努めている。同社の顧客リピート率は、50%を超えるという。その大きな理由は、PC工法の優位性や上記のような経営サポートだが、営業・工事共に担当者の入れ替えを頻繁にはしない同社の体制も寄与していると宇都氏は語る。「竣工後も継続して長くつき合えるから安心だという声は、度々耳にします」(宇都氏)。

また、PC工法は、特に規模が大きな社宅、寮、高齢者向け施設などにおいて、工業化工法ならではのスケールメリットが最大限生かせるため、法人からの評価も高い。

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