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ザ・パークハウス 上野( 旧同潤会上野下アパート)

マンション建替えでは、新たにどのようなマンションで暮らすことになるのか、という視点も欠かせない。三菱地所レジデンスは「ザ・パークハウス」というブランドの下、区分所有者に寄り添い、住まいや暮らしの安心・安全を提供し続けてきた。課題解決に向け挑戦を重ね、提案力と実行力に磨きをかける。

「三菱」への信頼はやはり厚い。その象徴とも言えるマンションの建替え例が、東京・上野に2015年8月に完成した「ザ・パークハウス 上野」だ。元は同潤会上野下アパート。昭和初め、財団法人同潤会が関東大震災からの復興を目的に供給した鉄筋コンクリート造りのアパートである。

ザ・パークハウス 上野 (旧同潤会上野下アパート)
震災復興を象徴する共同住宅だけに、区分所有者の「安心・安全」に対する感度は高かったという

長く続いた建替え検討の末、2011年9月、10社以上の競合の中から三菱地所レジデンスが事業協力者に選ばれた。評価されたのは、建物の安全性に関する考え方だ。

同社では制振構造の採用や防災備蓄倉庫の確保などを提案。それが受け入れられた。同社建替事業部長の石原和彦氏は「『三菱を信用して任せた』という声に身が引き締まりました」と振り返る。

「5つのアイズ」に貫かれる
ものづくりに対する基本姿勢

安心・安全は、三菱地所レジデンスのものづくりに対する基本姿勢と言っていい。ものづくりへの思想やこだわりをまとめた「5つのアイズ」にも、それは貫かれている。

「ザ・パークハウス」を支える「5つのアイズ

そのうちの一つは、建物品質へのこだわりを示す「CHECK EYE’S」。公的な性能評価基準のほかにも独自の基準を設け、それらを基に建物の品質をチェックし、その過程を購入者に開示する。

もう一つは、安心・安全へのこだわりを示す「LIFE EYE’S」だ。災害に備え、建物の設計・施工で耐震性や安全性に配慮するのはもちろん、共用の防災備品を装備したり引き渡し時に防災バッグを配布したりする。防災計画の策定や防災訓練の実施もサポートする。

こうしたものづくりや防災へのこだわりは、信頼の基盤。「三菱」への、またマンションブランドである「ザ・パークハウス」への信頼を支えている。

隣接国有地と一体建替え
ザ・パークハウス 早稲田(旧メゾンドール早稲田)

隣接国有地は三菱地所レジデンスが取得した。確実な隣地落札と建替え合意を両立させたのは、管理組合との強い信頼関係だった

「ザ・パークハウス 早稲田」は、三菱への信頼が建替えを実現に導いた一例だ。1971年9月に完成した総戸数35戸のマンションを、隣接する国有地と一体で建て替え、2020年6月に同115戸のマンションに生まれ変わらせた。

三菱地所レジデンス
建替事業部長
石原 和彦 氏

単独建替えに比べ事業性を高めることが可能なため、マンション建替えで隣接地を取り込むことは、ままある。ただ、その隣接地が国有地ともなると、話は別だ。処分の原則は競争入札。確実に落札しようと高値を狙えば、一方で建替え条件の成立が危ぶまれる。

それでも、隣接国有地を無事に落札し、一体での建替えを実現できた理由を、石原氏はこう分析する。

「長期にわたる協議の中で管理組合との信頼関係が築かれていたことに尽きます。『最後までやり遂げる』姿勢を示し続けたことで生まれた信頼関係なくしては、当社が自ら入札するという判断もなかったでしょう」

今後は敷地売却制度も活用し
多様なスキームと出口を提案

信頼に応えるのは、課題を乗り越える提案力とその提案をやり遂げる実行力だ。この2つの力は「ザ・パークハウス 三田タワー」でも存分に発揮された。

国内初の容積率緩和特例を適用
ザ・パークハウス 三田タワー(旧メゾン三田)

道路沿いに歩道状空地を設けるほか、周辺環境と連続した公開空地を整備することで、容積率は400%から462%まで60%以上緩和された

元は1968年10月に完成した総戸数76戸・店舗1区画のマンションだった。それを、マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づく容積率緩和特例の適用を受け、同111戸のマンションに生まれ変わらせる。完成は2021年5月の予定だ。

建替えの検討段階では、運悪く建築工事費の高騰に見舞われた。そこで、折しも法改正により新設された容積率緩和特例の適用が、対応策の一つとして検討された。ところが、当然ながら前例がまだない。行政の判断は慎重かつ保守的になりがちで、その適用へのハードルは高かった。

最終的に適用を受けられたのは、区分所有者やゼネコンの協力を得て、粘り強く協議した結果だ。石原氏は「周辺の交通量調査を実施するなど傍証を積み上げ、誰もが納得できる論理の構築に努めました」と苦労を語る。

マンション再生への今後のニーズに応えていく必要からいま目を向けるのは、敷地売却制度の活用である。耐震性不足が認定されたマンションを第三者に売却できる仕組みだけに、提案の幅をぐっと広げられる。

多様なスキームや数多くの出口戦略を提案できることは、何よりの武器だ。「『安心・安全』な一生ものの住まいを提供することはもとより、建替え後の暮らしへの思いをすくい上げ提案する力で、未来の暮らしを支えていきます」。石原氏は力強く訴える。

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