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桜上水ガーデンズ(旧桜上水団地)404戸から878戸への大規模建替え

数あるマンションブランドの中で圧倒的な支持を得る野村不動産の「プラウド」。同社ではこの人気ブランドを掲げ、社会的な課題であるマンション再生にも取り組む。事業協力者としての強みは、課題解決力。個別の課題に応じたバリエーション豊かな解決策によって、「プラウド」への建替えを支援する。

「プラウド」の強さは、日本経済新聞社の広告企画「マンションブランドアンケート2020」の集計結果からも明らかだ。下で示したように、11項目に分けて問うブランドイメージでは、「安心感がある」「高級感がある」など8項目でトップに立つ。

出所:日本経済新聞社「マンションブランドアンケート2020」

この人気ブランドを、野村不動産では老朽化した既存マンションを生まれ変わらせる再生事業にも用いる。同社開発企画本部でマンション建替推進部長を務める岩田晋氏は、マンション再生への取り組み姿勢をこう訴える。

「既存マンションの再生に尽力することは、社会的な使命と考えています。建替え事業でその協力者に選ばれた場合には、いかに困難でも権利者の皆さんと最後までご一緒させていただきます」

さまざまなマンションを経験
豊富なバリエーションも強み

建替えを検討するマンションでは、事業を進めていくうえで多くの課題を抱えている。野村不動産ではそれら個別の課題に応じて適切な解決策を提案し、建替えを実現に導く。その課題解決力が、何よりの強みだ。

都市部で課題になりがちなのは、事業性の確保だ。敷地で利用できる容積率に余裕があり、建替えによって床面積を増やせるマンションほど、事業性は確保しやすい。しかしいま、そうした好条件のマンションは限られる。

困難な条件の下、事業性をどのように確保するか。下図に紹介した例で提案したのは、総合設計制度の活用だ。公開空地の確保など一定の公共貢献によって容積率の割り増しを受けられる仕組みを活用し、事業性を高めた。

上は、隣接地を取り込み、総合設計制度を活用。公開空地の整備などによって200%以上の容積率割り増しを得た。下は、隣接2敷地共同で総合設計制度を活用。公開空地や貫通道路の整備で350%の容積率割り増しを得た

野村不動産ではこのほか、さまざまな課題を抱えるマンションで建替えを支援する経験を積んできた。建築法令上の規制が厳しく、事業性を確保しにくい、団地型で多くの権利者の全員合意が不可欠、店舗区画も持つため、その合意も求められる……。バリエーションの豊かさも、同社の強みである。

さらにいま、耐震性に劣るマンションの土地・建物を第三者に売却する「敷地売却制度」の活用を、東京都心部のマンションで提案。老朽化したマンションが社会に突き付ける課題に、これまでとは別の角度からも向き合っている。

8月以降で4案件が事業化へ
経験値は、さらに高まる

野村不動産は今世紀初期より多数の実績を重ねているが、今年の8月以降だけでも建替組合設立3件、建替え決議1件を達成している。経験値はさらに、高まっていく。

住宅と店舗では用途・意向が一致せず、合意形成は容易でない。その課題を乗り越えた

岩田氏は「老朽化マンションが増え続ける現実の中、当社では新しい取り組みを重ねながら年々ノウハウを蓄積しています。これからも、老朽化にお困りの権利者の方々を支え続けていきます」と、言葉に力を込める。

プラウド虎ノ門(旧葺手ハイツ)総合設計制度を活用した都心型建替え

野村不動産では、個別相談に無料で乗るほか、マンション側に説明に出向く出張相談会の要請にも応じている。マンション再生への第一歩を、まず踏み出してみてはどうか。

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