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国内最大規模の建替え事業である「Brillia多摩ニュータウン」(旧諏訪2丁目団地)

合意形成に王道はない。一人ひとりに寄り添い、親身になって話を聴き、それぞれの課題に向き合うことが、最も重要だ。そうした対話重視の基本姿勢を徹底するのが、東京建物である。合意形成チームの働きと区分所有者の意向を尊重する提案が、団地型から都市型までの幅広い建替えをサポートする。

東京建物
執行役員
プロジェクト開発部長
田代 雅実 氏

「合意形成チーム」。東京建物で建替え支援を担当するプロジェクト開発部業務推進グループは、こうも呼ばれる。具体的な事業への参画を重ねるごとに人員体制を拡充してきた。

チームとしての役割は区分所有者との「対話」にある。同社執行役員でプロジェクト開発部長を務める田代雅実氏はこう説明する。

「マンションには、住戸の数だけ人生があり、生活があります。そうした一人ひとりのご事情や思いに寄り添うことが不可欠です。『合意形成チーム』では親身になって話に耳を傾け、その対話を通じて見えてくる課題に丁寧に応えることを心掛けています」

団地型では高齢者に寄り添い
不要な荷物の処分などを支援

東京建物
プロジェクト開発部
業務推進グループ課長
高橋 登美恵 氏

対話重視は、マンション建替えを支援する同社の基本姿勢。事業協力者としてこれまで参画してきた建替えでも全員合意に向けてその姿勢を貫き、ノウハウを独自に築いてきた。

団地の建替えでは、高齢の居住者に寄り添うことを心掛ける。合意形成チームのリーダー格である高橋登美恵氏は、「不安や悩みで多いのは、仮住まい先探しや不要な荷物の処分、それに引っ越し作業です。私たちはそれらをきめ細かくサポートし、居住者の方々の不安や悩みの解消に努めています」と話す。

しかもそこには、日ごろの対話の成果が生かされる。「本当に支援が必要そうな方は、対話を重ねる中で分かります。希望者に手を挙げてもらうというよりは、寄り添う中で支援を申し出るような関係性です」(高橋氏)。

老朽化した団地は居住者の高齢化によって活力の低下を招きがち。東京建物は、そうした課題にも正面から向き合う。「団地の良さは、良好なコミュニティーにあります。建替えには、建物の再生を図るだけでなく、その再生を図るという視点が欠かせません」(田代氏)。

計画検討から事業実施までを女性中心の合意形成チームで支援
写真上は、合意形成チームのメンバーと田代氏。チームメンバーは、写真で示した相談会や説明会などの場で対話を重ねる

その一例が、東京都多摩市に2013年10月に完成した「Brillia多摩ニュータウン」である。23棟・640戸の規模を持つ旧諏訪2丁目団地を7棟・1249戸のまちに再生する事業を支援した。

事業協力者に手を挙げた時からコミュニティー再生の視点を意識し、建替えをニュータウン再生の起爆剤にすることを提案していた。「この提案が評価された結果、事業協力者に選ばれました」。田代氏は当時の経緯を振り返る。

一方、都市型マンションの建替えでも、対話重視の基本姿勢は変わらない。ただ向き合い方は、団地型とはおのずと異なる。

例えば東京・竹芝に立つ旧イトーピア浜離宮の建替え。ここでは区分所有者の意向にきめ細かく対応しようと、運用目的で所有する非居住の権利者については、遠方でも居住地に赴き、意向を直接確認した。現場はすでに建替え工事中で、2023年には地上32階建てのタワーマンションに生まれ変わる。

旧イトーピア浜離宮(東京・竹芝)の建替え後の予想図。1979年に完成した総戸数328戸・店舗2区画のマンションを、総合設計制度による容積率割り増しを受け、同420戸のタワーマンションに建て替える。

都市型小規模の建替えにも対応
写真は、2014年7月に完成した「Brillia駒込六義園」(旧ハイツ駒込)。1971年に完成した総戸数25戸の小規模マンションを、隣接地を取り込むことでほぼ倍の規模を持つ同49戸のマンションに生まれ変わらせた

海外居住の区分所有者には
海外事業部の経験者が対応

こうした都市型マンションでは、区分所有者が海外に居住している場合も少なくない。旧イトーピア浜離宮の建替えでは、プロジェクト開発部の中で外国語に堪能な海外事業部経験者が区分所有者との交渉を担った。

また若い世代が住宅ローンを組んで中古で住戸を購入していた場合、建替えによってさらにローンを組む必要も生じる。合意形成チームではそれを念頭に置き、金融機関と連携し、ローンを一つにまとめるサービスも考案した。

東京建物が展開するマンションブランドは、「洗練」と「安心」を掲げる「Brillia」。田代氏は「ガイドラインに基づく普遍的なデザインと時代に見合う安心感を提供することで、資産価値の落ちないマンションという一定の評価を得てきました」と強調する。

その「Brillia」ブランドが、建替えによって新しい建物に生まれ変わることへの期待を、さらに高める。「対話を重ねる中で、『Brillia』になるんだ、と目を輝かす方もいます」(高橋氏)。

「洗練」と「安心」を提供するブランド「Brillia」
「Brillia」ブランドで掲げる「安心」を提供する取り組みの一つが、上の写真で示した建築現場見学会。建物構造や居住性能に関わる箇所を公開し、その造りを説明することで、将来の暮らしに対する安心感を提供する狙いだ

団地やマンションの建替えは、いまや国も後押しに乗り出す社会課題だ。「その課題解決に向け、しっかり貢献していきます」。田代氏はデベロッパーとしての矜持と意欲を見せる。

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