年老いた親が住む実家をどう相続したらいいのか。更地にする、建て替えるなど様々な選択肢はあるが、いずれにせよ解体や建設に相当な費用がかかってしまうだろう。そこで注目したいのが、実質費用負担ゼロで新築マンションに建て替えられる「等価交換」だ。そのメリットと活用例について、実績が豊富な東急リバブルに聞いた。
団塊ジュニア世代にとって他人事ではない
実家や親が所有する不動産の相続
東急リバブル株式会社
アセット事業本部
事業推進部
営業推進グループ
係長代理
稲垣洋祐氏
団塊の世代が後期高齢者となる年齢に差し掛かり、今、50代の団塊ジュニア世代の中には、「親が住む実家をどうするか」という悩みを抱えている人も多いはずだ。築40～50年と老朽化した家を相続したとしても住むことは難しく、借りてくれそうな人も見つかりにくい。また、相続人が複数人いると、「誰が相続するのか」と揉めごとになる可能性もあるだろう。
「相続が発生した際の遺産分割の方法として、争いを避けるため、一旦更地にして等分するという方法があります。ただし、1つの土地を同じ面積ずつに分筆して相続してもそれぞれの評価額が同じになるとは限りません。弟が相続した土地の評価額が、兄の土地よりも低いとなると、結局揉めることも珍しくありません。また、1つの土地の持ち分をそれぞれの相続人が均等に持ち合う方法もありますが、売却する際に、持ち分のみでは買い手が見つかりにくいといった課題が出てくるケースがあります」。そう語るのは、東急リバブル アセット事業本部 事業推進部 営業推進グループ 係長代理の稲垣洋祐氏だ。
また、建物を解体する費用を負担できないことから、相続したものの空き家のまま放置してしまうというのも、ありがちなケースである。これが年々深刻化する「空き家問題」の原因の一つだ。
東急リバブル株式会社
アセット事業本部
事業推進部
営業推進グループ
主任
内山奎亮氏
人によっては、実家だけでなく、親が所有する賃貸アパートや賃貸マンションを相続する場合もある。築浅の建物ならまだ良いが、老朽化したアパート・マンションは頻繁に修繕をしなければならず、結果的に相続人に大きな負担を背負わせることもあるという。
「一般的に配偶者を除く相続人（子ども）は、40～50代の忙しい盛りなので、相続したアパートやマンションの管理に関わっている時間はありません。年老いた親御さんに管理させるのも心配なので、新しいマンションに建て替えたいと考える方もいらっしゃいますが、資金不足で諦めてしまうケースも少なくないようです」と語るのは、同社 アセット事業本部 事業推進部 営業推進グループ 主任の内山奎亮氏である。
更地にするにせよ、建て替えるにせよ、相続した実家や賃貸用不動産を解体・建設するには相当な費用がかかる。だが、これらを実質的に費用負担ゼロでできる方法がある。それが「等価交換」だ。その仕組みや、メリット・デメリットなどについて見ていこう。
まとまった現金を受け取ることも可能
相続財産が均等に分けやすくなる
等価交換とは、土地所有者とデベロッパーの共同事業である。土地所有者は土地を出資し、デベロッパーはマンション建設にかかる費用を出資する。マンションを開発するデベロッパーに一度土地・建物を買い取ってもらい、本来なら現金として受け取る売却代金の代わりに、それと同じ価値の新築マンションの区分所有権を受け取る方法だ。
デベロッパーは、買い取った建物を取り壊し、その上に新しいマンションを建設する。そのマンションの一部が、土地所有者に“現物”で支払われるという仕組みである。
「例えば、土地の売却によって土地所有者様が本来得るはずの金額が4億円、私たちデベロッパーが取得した建物を解体し、マンションを建設するのにかかった費用が6億円だったとします。この場合、費用負担の割合は土地所有者様とデベロッパーが4対6となるので、新しく建ったマンションの4割が土地所有者様の持ち分となります」（内山氏）
仮に10部屋のマンションが建った場合、そのうち4部屋が土地所有者のものとなるわけだ。もともとの土地が全て手元に残るわけではないが、その代わり、解体費用や建設費用は一切かからず、実質費用負担ゼロで新しいマンションを手に入れることが可能となる。
しかも等価交換には、相続対策に適した様々なメリットがある。1つは、契約の仕方によって、マンションの一部だけでなく、まとまった現金も得られる点だ。多額の相続税を納めるため、まとまったお金が必要となるケースは多い。そんな場合、受け取るマンションの持ち分を減らし、代わりに現金を受け取ることもできるという。例えば、4億円分のマンションの区分所有権を得られる場合は、2億円の区分所有権と2億円の現金を取得する、というような調整も可能だ。
また、複数の相続人が相続財産を均等に分けやすくなるのも、等価交換の大きなメリットである。例えば、等価交換によって、土地所有者（親）が4部屋取得し、1部屋を自宅、3部屋を賃貸としていた場合、仮に相続人（子ども）が2人だとすると、将来相続が発生した際に自宅・賃貸を含めた2部屋ずつを相続人が遺産分割するといった分け方ができる。「土地と比べるとマンションは所有権が分けやすいので、争いごとの回避にも繋がるのではないでしょうか」と稲垣氏は語る。
この他、等価交換で取得したマンションについては、条件を満たせば約20％の譲渡所得税が繰り延べられるというメリットもある（立体買換特例）。将来、所有権を売却する際には税金を納める必要があるが、所有し続ければ特例のメリットが継続する点に魅力を感じる土地所有者も少なくないようだ。
等価交換だけでなく、売買・賃貸など
土地・建物に関するあらゆる相談にも対応
一方で、等価交換にはデメリットもある。特に大きな問題の一つが、実家を取り壊してマンションを建設する間、親が別の住居を借りて住まなければならない点だろう。年齢が70～80代になってくると部屋を貸す家主は少なく、物件探しだけでもひと苦労する。建物を取り壊してから、新しいマンションが完成するまでに2～3年はかかるが、その間の親の住まいをどうやって確保するかというのは、大きな問題だ。
その点、東急リバブルは、デベロッパーであると同時に、賃貸仲介や売買仲介なども行う総合不動産流通会社であるため、仮住まいの確保についてもサポートが可能だ。
稲垣氏は、「等価交換だけでなく、土地・建物に関するあらゆるご相談に対応できるのが当社の強みです。しかも、取得した建物の管理は東急コミュニティー、賃貸運営は東急住宅リースといったように、東急不動産ホールディングスがトータルでサポートする体制を整えていることも、ご安心いただける点ではないでしょうか」と語る。
東急リバブルは、分譲マンションの「ルジェンテ」、賃貸マンションの「ウェルスクエア」などを開発している。このうち「ルジェンテ」は、2013年度以降、57件のマンション開発のうち、6割以上となる35件が等価交換による開発であるといったように、等価交換事業の実績が豊富だ。これほど経験豊かで、土地所有者の様々な要望に対応できるデベロッパーは数少ない。
そんな東急リバブルが手掛けた等価交換事業の一つが、以下の事例である。
音楽スタジオを併設した賃貸マンションを開発
この事例を見ても分かるように、東急リバブルは土地所有者の悩みや要望をしっかりと受け止め、それぞれのケースに合った“最適解”を提案、実行できる力を持っている。しかも、首都圏をはじめ全国主要都市の駅前などにある220以上の店舗で、気軽に悩みを相談できるのが大きな魅力だ。
稲垣氏は、「相続や空き家対策、不動産活用などの“最適解” は、等価交換だけではありません。お客様一人一人異なるお悩みを抱えており、土地・建物の売却や賃貸など、あらゆる選択肢の中からお客様にとっての“最適解”をご提案させていただきますので、ぜひ何なりとご相談ください」と語った。
等価交換事業の内容は、こちらの動画でもご覧いただけます
東急リバブルの等価交換事業を紹介するショートムービー「つなぐ」。老朽化した実家を等価交換でマンションにすることを決めた親子の物語を通じて、等価交換の魅力を紹介。
