日鉄興和不動産

マンション再生、成否を分ける勘所

問題は放置せず、早期に再生検討へ
初動期から経験豊富なプロの支援を

年を取ればガタがくる。それは人間も建物も同じだ。分譲マンションで言えば、例えば配管の劣化や漏水事故である。そう指摘するのは、 再生コンサルティンググループの面々。

「漏水被害が生じた場合、住戸内の配管は専有部のため、通常、所有者が自費もしくは各自の保険対応により修理や被害者への補償を行います。しかし、築年の古いマンションでは住戸の配管が床のスラブを貫通し、下階住戸の天井裏に敷設されている場合があります。この場合は、なかなか配管を更新することができません。そこで共用部として見なされ、管理組合で加入している共用部保険で対応している例も多く見られます」（西山氏）。

高経年マンションでは老朽化が進み修繕箇所が増えるにつれ、管理組合で積み立ててきた修繕積立金が不足する場合も多い。一方、配管の更新にも多額の費用がかかるため、対症療法的に漏水箇所を修繕するという管理組合も多い。しかし、そこに思わぬ問題が潜む。

漏水事故が重なり、保険適用の事案が増えると、契約更新時に保険料が大幅に引き上げられる恐れがある。事故の発生率に応じて保険料が決められるからだ。「マンションの老朽化は修繕積立金が不足するという問題だけではなく、最近は、保険料の引き上げに伴って管理費会計が赤字に転じたという話も聞こえてきます」（西山氏）。

建物や設備の老朽化は、高経年マンションの抱える悩みの典型例だ。耐震性の不足、設備の陳腐化、修繕費用の不足、バリアフリーへの未対応、セキュリティーの不安、資産性の低下なども、そう。高経年マンションが陥りやすい構図を増井氏が説明する。

「計画的な修繕を先延ばしにすると、ハード面の老朽化が目立ち、住みづらくなる以外に資産価値にも響きます。建物の高経年化が進むにつれ、区分所有者は高齢化が進み、マンションの将来を検討しようにも理事の成り手がいない。建物への関心が薄れ、空き住戸が増えていきます」

こうした負のスパイラルとなれば、抜け出るのは難しい。修繕費用の負担が徐々に顕在化し、建物の維持管理が難しくなる前に、マンション再生をどう進めるのか、管理組合として早めに手を打ちたい。第一歩は基礎固めである（図）。検討期間が理事の任期をまたぐ可能性もあるため、理事会とは別に検討組織を立ち上げるのがセオリーだ。

さらに重要なのは、マンションの現状把握である。ここでは、修繕履歴や老朽化状況といった「モノ」の把握だけでなく、区分所有者の年齢層、生活する中での不安、住居に対する考えや思いなど「人」に寄り添った把握も求められる。増井氏が解説する。

「建物劣化状況はもとより、区分所有者一人ひとりの思いを知って初めて、次のステップに進めるというものです」

多くの課題を抱え、多忙な理事会にとって、こうしたプロセスは経験豊富な伴走者と共に歩みたい。日鉄興和不動産は、その一つ。マンション再生部門の中に再生検討のサポート部隊を組織し、管理組合が抱く将来への不安に無償で寄り添ってきた。

経験の豊かさは折り紙付きだ。再生検討を支援した結果、建替えを決めた事例は2024年11月現在、30件（表）。業界トップクラスの数を誇る。1980年代から実績を重ね、借地権マンション、店舗・事務所との複合型マンションなど、難度の高い案件も、無事に再生に導いてきた。

持ち味は、区分所有者一人一人に寄り添う姿勢にある。マンション再生や再開発事業を手掛ける企業として、「『人』と向き合い、『街』をつくる。」を理念にも掲げる。区分所有者の立場に立った結果として、まず修繕による再生の道を選び、その10年後に建替えによる再生を図る、という例を支援した実績もある 。

こうした姿勢が区分所有者との信頼関係を築き、立場を超えた関係性まで築く。大畑氏が体験談を披露する。

「ある建替え案件で完成の間際に『産休』に入ってしまいました。完成から１年たったころ、区分所有者のお一人がわざわざ、産まれた子どもに絵本を贈ってくださいました」

マンション再生の方向性はまだまだ定まらない初動期。その中でこの専門部隊はどのような心掛けで臨むのか。「まず客観性を保つことです。理事会が組合員の皆様に対して説明責任をしっかり果たせるように支えていきます」。西山氏は表情を引き締める。