合人社計画研究所

プロに任せる管理者方式

その管理仕様、本当に必要ですか？
値上げラッシュ時代の管理組合運営

管理業務を委託する管理会社を管理組合が好きに選べる時代は終わった。合人社グループ執行役員・合人社計画研究所東京本店長の徳川誠氏がこんなエピソードを紹介する。

「築45年ほどの分譲マンションでの話です。住戸数は60戸程度で、管理業界では十分収益性が見込めた規模。しかし、管理会社10社に声を掛けたところ、見積に応じたのは4社だけでした」

人件費をはじめとするコストが上がり、管理会社の収益性は悪化してきた。以前は収益性を見込めた規模でも、いまや採算割れ。管理会社として手を引かざるを得ない範囲は広がっている。それが、見積依頼に応じられないという対応に表れる。

管理業務を委託している管理会社から値上げを持ち掛けられることは多い。先ほどの例も同様で、築40年以上のマンションともなれば区分所有者には年金生活者が少なくなく、簡単に値上げに応じることができない。そこで、管理会社の変更、いわゆるリプレイスに踏み出したという訳だ。

管理組合が希望する金額で業務を委託できる管理会社はあるのだろうか。管理組合にとって受難の時代は、まだまだ続きそうだ。

管理組合は今後、組合運営のどこを見直していけばいいのか。

徳川氏が一番に挙げるのは、管理の仕様である。「管理会社は売上のために、例えば床の機械洗浄を毎月やろうとします。しかし、そこまでの頻度が必要なのか、疑問です」

管理の仕様には正解がない。そもそも分譲当初から、必要最小限の管理仕様に基づき管理費を設定しているわけではない。「入居者のニーズを過大に見積もって、過剰なサービスが設定されていることが多いといわれています」（徳川氏）。それだけに、管理コストにはムダが潜んでいる。

清掃業務は典型だ。作業時間や頻度は多いに越したことはないが、コストは管理組合負担。「作業時間や頻度を減らすとなると、一部の居住者から不安の声が出ます。ただ『従来と同じコストを負担し続けますか。まず試してみませんか』と持ち掛けると、賛同いただける管理組合が大半です」（徳川氏）

実際、デベロッパー系の管理会社と比べると、管理業務委託費は年間4割前後も少なく済む場合も多い（図1）。合人社計画研究所では、これだけの圧倒的なコスト削減力を武器に管理受託戸数を着実に増やしている。

管理組合運営でいま、もう一つ厄介なのが、大規模修繕工事である。資材や人件費の高騰により、修繕工事費も上昇の一途をたどっている。原資となる修繕積立金の額を見直さなければならない。しかし、積立金の増額に向けた合意形成は難しい。

実際、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、修繕計画上の工事費と実際の積立額の差について、計画上の工事費に比べて積立額に余剰があるというマンションは、全体の4割弱に過ぎない。

マンション管理のムダをなくす力は、ここにもプラスに働く。徳川氏が奥の手を披露する。

「日常の管理コストを下げれば管理費会計には余剰金が生まれます。その余剰金を積立金会計に繰り入れることで、修繕積立金の不足を解消することが可能になります」

合人社計画研究所では、大規模修繕工事でもムダ削減に努める。計画期間中の工事周期を18年と他社よりも長めに設定し、工事回数を抑えることで、工事費総額を削減できる。一方、専門家による建物点検を通じて経年に伴う建物・設備の劣化を定期的に把握し、必要に応じて修繕工事を提案する。「当社の原点は建築設計事務所。管理メニューには経験豊富な一級建築士等の専門家の点検を組み入れています」（徳川氏）

このようなムダを排除した合理的なマンション管理を徹底する上で徳川氏が勧める組合運営の形態は、「管理者方式」だ。区分所有者で組織する理事会で管理組合を運営する「理事会方式」とは異なり、マンション管理のプロである合人社が管理者となり、組合運営にあたる（図2）。

管理者方式なら、理事会では判断に困る問題にも適切に対応できる上、理事同士が人間関係の煩わしさに悩まされることがない。結果、理事になるという負担を削減できる。「管理者方式への移行を目的に当社を選ぶ管理組合が増えています。管理を受託するマンションの3分の1にあたる1900以上の管理者方式の実績を持つ当社は管理者方式のトップランナーとして、管理組合のニーズを的確に集約し、最適な運営体制を提供しています。今後は管理者方式がスタンダードになります」。マンション管理の将来を徳川氏はこう見すえる。